借地条件の変更制度

借地契約では、一般に、土地上に建築する建物の種類（堅固建物・非堅固建物）、構造（ＲＣ造・ブロック造・木造など）、規模（床面積や建物の高さなど）、用途（住居用・店舗用など）などについて一定の制限が加えられていることが多くあります。借地人が、借地権設定者である地主に無断でそのような制限に違反する建物を築造した場合には、地主は原則としてその用法違反を理由として借地契約を解除することができます。したがって、借地人が借地契約の制限に反する建物を建築しようとするときには、まず地主側にそのような建物を建てることについて承諾を得ることが必要となります。
他方、地主側からすれば、借地条件の変更は、当初の契約内容を覆されるものであり、場合によっては借地契約終了時に求められる建物買取の金額が高騰することにもつなりかねないわけですから、一般的にはこれを無料で承諾してくれることはなく、条件変更承諾料を請求されるのが通常です。そうしたケースで、借地人と借地権設定者の話し合いが上手くまとまれば問題はありませんが、例えば借地権設定者が法外な条件変更承諾料を要求するなどし、あるいは当初から借地条件の変更を拒否するため協議が調わないなどというときは、借地人は一切打つ手がないことになってしまうのでしょうか。
この点について、借地借家法１７条１項は、「建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる」定め、借地権設定者の承諾がなくとも裁判所の関与により借地条件の変更を可能とする制度をもうけています。

借地条件変更の申立が認められる場合とは

借地条件変更の申立が認められるかどうかは、

• 法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により
• 現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当である

かどうかが重要なポイントとなります。前段の「法令による土地利用の規制の変更」は、典型的には、都市計画法による防火地域指定がされた例などが挙げられています。後段は、仮に現時点で借地権を設定したならば、実際の借地条件とは異なる建物を建築するのが合理的であるという意味と理解されています。裁判所は、これらの点を、「借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情」を考慮して総合判断するということになります。

条件変更承諾料

借地借家法１７条３項は、用法に関する借地条件変更の裁判をする場合についても「当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは・・・他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる」と定めています。この「財産上の給付」が、一般に条件変更承諾料（承認料）と言われるものであり、実務上、多くの裁判例において、この承諾料の支払いと引き換えに条件変更が認められています。なお、この条件変更承諾料の支払は、借地権譲渡承諾料の場合と同様、条件変更を認めるかどうかの判断の補完要素となります。
では、条件変更承諾料の金額はどのようにして決められるのでしょうか。借地借家法１７条４項は、条件変更承諾料をいくらとするかの判断についても、「借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情」を考慮しなければならないと定めています。また、承諾料の算定に関しては、裁判所は特に必要のないと認める場合を除き不動産鑑定士などによって構成される鑑定委員会の意見を聴取することになっており（借地借家法１７条４項）、実務的にはこの鑑定委員会の意見が重要なものとなってきます。
ちなみに、承諾料の相場ですが、、借地権条件変更であれば、借地権価格の１割から１割５分（１０％から１５％）程度が標準的でしょう。しかし、このような基準は絶対的なものではなく、どのような条件変更とするかやその他の事情によって金額は変動するものですので、「相場はあくまで相場」という程度の理解をしておくことが肝要です。