増改築の承諾に代わる許可制度

借地契約では、一般に、土地上に建築する建物につき増築（敷地内に付属建物を建築したり、平屋建てを２階建てにしたりすることなど）や改築（建物の一部または全部を取り壊して建て直すこと）を行うことについて一定の制限が加えられていることが多くあります。そうした借地契約では、借地人が、借地権設定者である地主に無断でそのような制限に違反する増改築を行った場合には、地主は原則としてその契約違反を理由として借地契約を解除することができます（但し、増改築制限違反の場合には用法違反と比べるとこの例外は多いです。）。したがって、借地人が増改築を行おうとするときには、まず地主側に増改築を行うことについて承諾を得ることが必要となります。
他方、地主側からすれば、借地条件の変更の場合と同様、そのような増改築は当初の契約内容を覆されるものであり、場合によっては借地契約終了時に求められる建物買取の金額が高騰することにもつなりかねないわけですから、一般的にはこれを無料で承諾してくれることはなく、増改築承諾料を請求されるのが通常です。もちろん、借地人と借地権設定者の話し合いが上手くまとまれば問題はありません。しかし、借地権設定者が法外な増改築承諾料を要求するなどし、あるいは当初から増改築を拒否するため協議が調わないなどというときは、借地人は一切打つ手がないことになってしまうのでしょうか。
この点について、借地借家法１７条２項は、「増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者（地主）の承諾に代わる許可を与えることができる」と定め、借地権設定者の承諾がなくとも裁判所の関与により増改築を可能とする制度をもうけています。

増改築の承諾に代わる許可が認められる場合とは

増改築の承諾に代わる許可が認められるかどうかは、当該増改築が「土地の通常の利用上相当とすべき増改築」といえるかどうかによって判断されます。これは、当該増改築が関連法規、土地の位置や広狭、周囲の土地との関係等からみて客観的に相当であることをいうと言われていますが、実務上は、かなりの割合の事案において、承諾料の支払いを前提に増改築の承諾に代わる許可は認められているようです。裁判所は、これらの点を、「借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情」を考慮して総合判断するということになります。

増改築承諾料

借地借家法１７条３項は、増改築承諾に代わる許可の裁判をする場合についても「当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは・・・他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる」と定めています。この「財産上の給付」が、一般に増改築承諾料（承認料）と言われるものであり、実務上、多くの裁判例において、この承諾料の支払いと引き換えに条件変更が認められています。なお、増改築承諾料の支払は、借地権譲渡承諾料や条件変更承諾料の場合と同様、増改築の承諾に代わる許可を認めるかどうかの判断の補完要素となります。
では、増改築承諾料の金額はどのようにして決められるのでしょうか。借地借家法１７条４項は、増改築承諾料をいくらとするかの判断についても、「借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情」を考慮しなければならないと定め、裁判所は特に必要のないと認める場合を除き不動産鑑定士などによって構成される鑑定委員会の意見を聴取することになっている点も同様です。
ちなみに、承諾料の相場ですが、増改築承諾料であれば、借地権価格の２％から５％程度の範囲が標準的です。しかし、このような基準も絶対的なものではなく、当然増改築の内容やその他の事情により変動するものですので、「相場はあくまで相場」という程度の理解してください。