家賃滞納による賃貸借契約の解除 | 家賃滞納

契約違反による賃貸借契約の解除

契約の一方当事者による契約違反があれば、その相手方は違反の是正を催告した上で契約を解除できるというのが契約法の原則です。しかし、賃貸借契約のような継続的契約については、このような原則に一定の修正が加えられています。つまり、賃借人に契約違反(債務不履行)があり、賃貸人がその是正を催告した場合でも、契約違反の程度によってはその契約を直ちに解除できるとは限らないのです。賃貸借契約等の継続的契約については、契約当事者間の信頼関係を基礎とするものであるから、当事者間の信頼関係が損なわれて初めて解除を認めるというのが確立した判例理論となっています(信頼関係破壊の法理)。このため、賃借人に一定の契約違反があっても、信頼関係を破壊するに足りない特段の事情がある場合には、賃貸人からの契約解除は否定されます。反対に、信頼関係の破壊が著しい場合には、催告をせずにする解除(無催告解除)が認められることもあります。

家賃滞納による解除について

こうした賃貸借契約の解除に関する一般論を前提としたとき、家賃滞納を理由とする解除についてはどのように考えればよいでしょうか。賃貸マンションやビル経営をする不動産オーナーからすれば、入居者やテナントによる家賃滞納は重大な契約違反だとお考えでしょうし、その考え自体は間違っていません。しかし、残念ながら、裁判所では、1か月分の家賃の遅れ程度で解除が認められることは極めて稀です。解除が認められる可能性があるのは、賃借人が家賃滞納と遅れの回復を何度も繰り返していたり、賃借人に賃料不払い以外の契約違反があるような例外的な場合です。解除時点で1か月程度の家賃滞納では信頼関係を破壊するに足りないということです。弁護士の実務的な相場感覚からすると、特別の事情のない一般的な家賃滞納のケースでは、3か月分程度の家賃滞納があり、これを催告したのに支払わないといった事情があってはじめて解除が認められるケースが多いと思われます。

無催告解除特約の効力

賃貸マンションや店舗オフィスなどの賃貸借契約書をみていると、「賃料の支払を1か月分でも怠ったときは、賃貸人は催告を要せずに契約を解除できる」という家賃滞納についての無催告解除条項が記載されていることがあります。このような特約が賃貸借契約書にある事例でも、特約内容に沿った家賃滞納の解除はできないのでしょうか。結論から申しますと、1か月分の家賃滞納があったくらいでは、通常賃貸人側からの無催告解除は認められません。判例上、無催告解除特約があるときに賃貸人が催告を省略して解除をするためには、賃貸人の側で「催告をしなくても不合理とは認められない事情」が必要とされていますが、こうした事情が認められるにはやはり3か月分程度の家賃滞納が必要と思われます。

家賃滞納による明け渡しの基礎知識:目次

  1. 家賃滞納による賃貸借契約の解除
  2. 家賃滞納による建物明渡しの手続き
  3. 任意の明け渡しについて
  4. 弁護士に頼むか自分でやるか
  5. 占有移転禁止の仮処分
  6. 家賃滞納の弁護士費用・裁判費用

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