不動産オーナーが押さえておくべきファンド関連用語の解説

リーマンショック前のプチバブルの時代あたりから、都心部を中心に、REITなどの不動産ファンドが実質的に所有者となる事業用ビルが増えました。このような背景から使われるようになり、不動産業界ではスタンダードになったと思われる用語のいくつかを説明してみます。 

AM・PM・BM 

AM(アセットマネージャー)とは

AM(アセットマネージャー)とは、不動産に限らず投資用資産の管理や運用について投資家に助言したり、代行する業務を行う業者等のことをいいます。不動産ファンドのスキームでは、不動産をSPCに所有させたり、信託譲渡したりすることが多く、形式的な所有者が実際の権限や指図能力を持たないことも多いため、このようなケースで投資家に代わり実質的な所有者として振る舞うのがAMということになります。 

PM(プロパティマネージャー)とは

PM(プロパティマネージャー)とは、業務内容にBMを含むこともあるが、一般的には、賃貸管理を行う業者等をいいます。オーナーやAMの委託を受けて、テナント誘致活動、賃貸借契約に関する事務、賃料や実費等の請求・回収、テナントとのトラブル対応等を行います。 

BM(ビルメンテナンス)とは

BM(ビルメンテナンス)とは、PMと同様、大きく括ればビル管理といえるが、こちらはより現場的な作業を行う業者等のこと。オーナーやAMの委託を受けて、あるいはPMの下請けとして、設備管理、清掃業務、警備業務等、日常的なビルの管理業務を行います。 

マスターリース・サブリース

マスターリース・サブリースとは

ファンドものに限らず、収益不動産を一括で賃貸し、その賃借人がさらにエンドユーザーに転貸するという方式が用いられることがよくあります。このような場合の原賃貸借をマスターリース、転貸借をサブリースと言います。

マスターリースにおける賃借人をマスターレッシーというのですが、日本では従来、上記のような方式における原賃借人(転貸人)をサブリース業者と呼んできましたので、混乱しないよう注意しましょう。

マスターリース・サブリース方式のメリットとデメリット

メリット

このような方式は、サブリース方式、一括借り上げ、家賃保証などとも呼ばれ、広く一般的に用いられており、オーナーから見た場合、収益の安定が図れることがメリットと言えます。また、このような方式を用いると、エンドユーザー(転借人)との間の契約当事者がマスターレッシーとなりますので、オーナーから見れば、紛争等の矢面に立つ必要がなくなるメリットもあるでしょう。ファンドものの場合には、後者のメリットが重視されているように思います。

デメリット

ただし、「サブリース業者から賃料減額請求を受けて当初予定した収益が得られなくなった」、「新築時に一括借り上げしてもらった期間が十分でなく、建物が古くなり入居者募集が難しくなったら、更新してもらえなかった」等のトラブルになる可能性もありますので、メリットばかりに目を奪われず、デメリットも勘案して慎重に契約しましょう。不動産取引に詳しい弁護士に相談しておくのもよいでしょう。

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