適切に維持・管理されていない空き家は、空き家の所有者のみならず、地域住民の安全をも脅かす存在になりかねません。現在、放置された空き家がもたらす様々な問題が、いわゆる「空き家問題」として全国規模で発生し、大きな社会問題となっています。そして、このような空き家は、今後当面の間、深刻化していくことが予測されています。

そこで、このページでは、こうした空き家問題の概要や解決のための重要ポイントについて、不動産問題を多く取り扱う弁護士の視点から解説します。

空き家問題とは何か

空き家の現状

全国の空き家率は増加の一途で、平成２５年においては空き家数が約８２０万戸、空き家率が約１３．５％にも及びました。

今後も、少子高齢化の進展や人口移動の変化などの影響によって、空き家は増加の一途をたどるものと予想されます。

参考：平成２５年住宅・土地統計調査（速報集計）結果の要約（総務省統計局ホームページ）

放置された空き家が引き起こす弊害

放置された空き家が引き起こす弊害としては、主に次の４点が指摘されています。

景観・衛生環境の悪化のおそれ

空き家問題に関して、近隣者からの苦情が最も多いのが、景観・衛生環境の悪化です。雑草をしばらく放置しておきますと、瞬く間に敷地全体に繁茂し、隣家にまで影響を及ぼす可能性があります。また、ゴミが不法投棄され、これを放置しておきますと、更なるゴミの不法投棄を誘発し、空き家がゴミ屋敷に変貌してしまうおそれがあります。

不審者のたまり場となるおそれ

管理がされず、人の目が行き届いていない空き家は、不審者の侵入を容易にし、不審者のたまり場となるおそれがあります。

放火などの犯罪誘発のおそれ

前述のとおり、長年放置されている空き家では、人の目が行き届いていないため、不審者が容易に侵入しやすい環境にあります。そのため、放置された空き家は、これに侵入した不審者が放火事件を起こすなど、犯罪の温床となる可能性が指摘されています。

倒壊のおそれ

空き家を適切に維持・管理しないまま長期間放置しておきますと、建物の老朽化を加速させ、地震、台風、積雪などによって倒壊する危険性が高まります。なお、空き家が倒壊した際に、建物の建材などが近隣者や通行人に衝突し、怪我を負わせてしまった場合には、所有者は被害者に対して損害賠償義務（土地工作物設置責任）を負う可能性がありますので、注意が必要です。

土地工作物設置責任（民法７１７条）

土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

空家等対策の推進に関する特別措置法について

空き家問題は、今や社会問題にまで発展しているにもかかわらず、これまで、この問題に直接的に対応する法律がありませんでした。

そこで、空き家問題に対処すべく、平成２６年１１月１９日に「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下「空き家対策特別措置法」といいます。）が国会で成立し、平成２７年５月２６日から全面的に施行されました。空き家対策特別措置法の概要は、次のとおりです。

空き家対策特別措置法の目的

適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることに鑑み、地域住民の生命・身体・財産の保護を図るとともに、その生活環境の保全を図り、さらには空家等の活用を促進しようとするものです（１条）。

用語の確認

空き家対策特別措置法は、その目的を達成するために、「空家等」や「特定空家等」の「所有者等」に対して、一定の義務を課しています。これらの用語の意味については空き家対策特別措置法において、次の通り、定義されています。

「空家等」（２条１項）

建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいうものとされています。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除かれます。

※なお、ここで「居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの」とは、概ね年間を通して当該建築物等の使用実績がないような状況をいうものと解されています。

「特定空家等」（２条２項）

そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいうものとされています。

「所有者等」（３条参照）

空家等の所有者又は管理者を、「所有者等」というものとされています。

空家等についての情報収集

行政が空き家問題に効率的に対処していくためには、行政が空き家の存在や、その所有者に関する情報を迅速に把握しうる仕組みが重要といえます。そこで、空き家対策特別措置法では、行政による以下のような情報収集の権限等を定めています。

（１）立入調査等（９条）

空き家対策特別措置法９条は、行政が空家等に関する情報を取得するための手段を規定しています。具体的には、次のとおりです。

※なお、立入調査を拒み、妨げ、忌避した者には、２０万円以下の過料が処せられます（１６条２項）

（２）空き家情報の利用（１０条）

空き家対策特別措置法１０条は、行政が空家等の所有者等に関する情報を把握する手段を規定しています。具体的には、次のとおりです。

特定空家等に対する措置

空き家対策特別措置法１４条は、特定空家等の状態にまで達した空家等について、その状態を解消させるための手段を規定しています。具体的な流れは、次のとおりです。

（１）「助言」又は「指導」

市町村長は、特定空家等の所有者等に対して、特定空家等についての除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとるよう「助言」又は「指導」することができる。

（２）「勧告」

市町村長は、「助言」又は「指導」をしたにもかかわらず、なおもその状態が改善されない場合には、当該「助言」又は「指導」を受けた者に対して、相当の猶予期限を付けた上で、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとることを「勧告」することができる。

※後述するとおり、「勧告」の対象となった特定空家等に係る土地については、住宅用地特例の対象から除外されてしまいます。

（３）「命令」

市町村長は、「勧告」を受けた者が正当な理由がなく、「勧告」に従わなかった場合において、特に必要があると認めるときは、当該「勧告」を受けた者に対して、相当の猶予期限を付けた上で、「勧告」に係る措置をとるよう「命令」することができる。

※なお、「命令」に違反した者は、５０万円以下の過料が処せられます（１６条１項）。

（４）「代執行」

市町村長は、「勧告」に係る措置をとるよう「命令」を受けた者が、この「命令」に従わないときは、行政代執行法の定めるところに従い、自ら「勧告」に係る措置を為し、又は第三者にこれをさせることができる（これを「代執行」といいます。）。

※代執行に要した費用については、後日、市町村長が所有者等から徴収します。

まとめ

このように、特定空家等に対する措置は段階を踏みながら実施されます。最終段階である「代執行」にまで至った場合には、行政によって強制的に空き家を撤去されてしまうことがありますので、ご注意ください。

財政上及び税制上の措置

空き家対策特別措置法では、空き家問題の解決を促進するために、以下のような財政上及び税制上の措置を講じています。

財政上の措置（１５条１項）

市町村が空き家対策を行う際には一定の支出は回避できません。そこで、国及び都道府県は、市町村が行う空き家対策に要する費用につき、補助、地方交付税制度の拡充その他の必要な財政上の措置を講ずるものとしています。

税制上の措置（１５条２項）

現在、住宅用地については、次のとおり、固定資産税及び都市計画税の減額措置が講じられています（以下「住宅用地特例」といいます。）。

ところで、かような住宅用地特例は、生活の本拠である住宅用地について、税負担を軽減させようという政策的配慮から規定されたものです。このため、この特例は、空き家の敷地に対しても適用されますが、空き家を撤去した場合には、この土地は住宅用地ではなくなり、この特例の適用外となります。

こうしたことから、空き家を撤去したことに伴う固定資産税・都市計画税の増額を回避するため、あえて空き家を放置するという不合理な事態も生じています。そこで、このようなジレンマを解消するため、「勧告」の対象となった特定空家等に係る土地については、住宅用地特例の対象から除外されることになりました。

弁護士による空き家問題の解決支援

このように、空き家を適切に管理せずに放置しておきますと、様々な問題が発生する可能性があります。そのため、空き家問題に直面した場合には、これを放置するのではなく、適切に対処していくべきです。　

しかし、いざ空き家問題に対処しようとしても、様々な事情から、空き家問題への対応に少なからず障害が発生する場合があります。そこで、そうしたトラブルの具体例を交え、弁護士による空き家問題の解決方法をご紹介いたします。

成年後見開始の申し立てが必要なケース

相談例

解決方法

実家の名義がお母様となっておりますので、実家を売却する際には、お母様が買主様と売買契約を締結する必要があります。

しかしながら、お母様は認知症のため、売買契約を締結することができません。そこで、家庭裁判所に成年後見開始の申し立てを行い、お母様のために成年後見人を選任してもらいます。成年後見人が選任された後は、成年後見人が法定代理人として、お母様の財産を管理することになります。そして、成年後見人が、空き家となっている実家を第三者に売却することがお母様本人の利益に資すると判断した場合には、財産管理行為の一環として、空き家を第三者に売却します。

※成年後見人が本人の居住用不動産を売却する場合には裁判所の許可が必要となります。許可の判断に際しては、当該居住用不動産を売却することが本人の利益に資するかどうかという点が重視されます。

弁護士に依頼するメリット

成年後見開始の申し立ては、ご本人やご家族の方からも行うことができます。しかし、申し立ての際には、成年後見制度に関する法的知識や裁判手続等の知識が必要となりますし、様々な書類を準備する必要もあり、決して簡単な手続きではありません。

弁護士にご依頼いただいた場合には、弁護士が代理人として申し立て手続きを行いますので、お客様の負担は解消され、ご安心いただけます。

参考：成年後見制度と相続（弁護士法人ポートの成年後見申立支援サービス）

共有物分割請求を行うケース

相談例

解決方法

共有名義になっている不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要となります。そのため、共有名義の不動産を売却しようとしても、これに反対する共有者が一人でもいた場合には売却することができません。

このような場合、共有状態の解消を希望する共有者は、他の共有者に対し、共有物分割請求をすることによって共有状態を解消することができます。また、共有者間において、共有物分割の協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することもできます。

共有物の変更（民法２５１条）

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

共有物の分割請求（民法２５６条１項）

各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。

裁判による共有物の分割（民法２５８条１項）

共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。

弁護士に依頼するメリット

共有物の分割にあたっては、土地家屋調査士や司法書士の関与が必要となったり、不動産鑑定が必要となったり、専門的知識がなければ解決できない問題に直面することもあります。不動産取引に精通した弁護士に依頼しておけば、上記のような関連士業との連携もスムーズにできますし、専門的知識を用いてご自身でされるよりも相手方との交渉を有利に運べる可能性が高まります。

また、当初から弁護士が受任していれば、任意交渉でうまく協議が調わない場合にも、そのまま調停・裁判手続をお引き受けすることができます。

参考：共有不動産の分割（弁護士法人ポートの共有物分割支援サービス）

不法占拠者に対する建物明渡請求

相談例

解決方法

不審者が空き家に入り込み、空き家を不法占拠しているような場合、そのまま放置してしまいますと、空き家が不審者の住み家になってしまうおそれがあります。そのため、早急に不審者を追い出すべきでしょう。

ところが、不法占拠者を追い出す場合であっても、法的手続きを経ることなく、強制的に追い出すことは自力執行行為といい、違法されています。そこで、不法占拠者が任意に建物を明け渡さない場合には、裁判所に建物明渡請求訴訟を提起する必要があります。

弁護士に依頼するメリット

建物明渡請求訴訟を提起し、勝訴判決を獲得しても、判決を得る前に、当初の不審者から他の不審者に占有が移ってしまいますと、この判決に基づいて、不審者を追い出すことができません。

このような事態を回避するためには、訴訟を提起する前に、裁判所に占有移転禁止の仮処分命令の申し立てをしておく必要があります。弁護士にご依頼いただいた場合には、占有移転禁止の仮処分命令の申し立てを含め、建物の明け渡しが実現するよう、事案に応じた適切な対処をいたします。

まとめ

空き家問題を放置しておきますと、様々な弊害や予期せぬ事態を招く危険性があります。そして、この危険性は、放置期間が長期化すればするほどより深刻なものとなります。

しかし、いざ空き家問題に対処しようとしても、ご自身での対処が困難な場合も少なからずあります。当事務所では、空き家問題を解消するために、法的観点を踏まえた適切な助言をさせていただきますので、空き家問題でお困りの方は、是非お気軽にご相談ください。