借地権譲渡承諾に代わる許可制度

借地人が借地上に建てた自己の建物を売却する際、売主は買主に対し、建物と一緒に借地権を売却するのが一般的です。しかし、民法６１２条により、借地人は借地権を自由に第三者に売却することはできません。したがって、借地人は、借地権譲渡に先立って、借地権設定者である地主の承諾を取らなくてはなりません。借地人がこれに違反して無承諾譲渡をした場合には、原則として、賃貸人である地主は賃貸借契約を解除することができます。では、地主がこのような譲渡承諾を拒んだとき、借地人は一切借地権譲渡ができないこととなるのでしょうか。
この点について、借地借家法は、「借地権者（借主）が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者（地主）に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる」（借地借家法１９条１項前段）と定めており、これを借地権譲渡承諾に代わる許可といいます。
借地権譲渡承諾に代わる許可の制度は、建物所有目的の土地の賃貸借が通常借家に比して長期に渡ること、また、建物は独立の不動産として相当程度の経済的価値を有することから、借主の建物建築費用等の投下資本の回収を図るため、もしくは、建物の取壊し等に伴う不経済を回避するため、借地（土地の賃貸借）について特に設けられたと考えられてます。

借地権譲渡承諾に代わる許可が認められる場合とは

借地権譲渡承諾に代わる許可は「借地権設定者に不利となるおそれ」がない場合に認められるものとされていますが、それはいったいどのようなケースでしょうか。この点、借地契約は、土地を使用収益させる対価として地代を受け取るという契約ですから、新たに借地人となる者が賃料（地代）を支払う能力が十分にあるかが考慮されます。また、例えば新たな借地人が暴力団関係者であるなどというように、譲渡建物が社会的にみて好ましくない用途に使用されるおそれがあるかどうかという点も考慮されることになるでしょう。こうした諸事情を総合考慮して、借地権設定者に不利とならない借地人の変更であると判断できるときには、裁判所は借地権譲渡承諾に代わる許可を出すことになります。

借地権譲渡承諾料

借地借家法は、借地権の譲渡又は転貸について裁判所が借地権設定者（地主）の承諾に代わる許可を与える場合について、「当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは・・・その許可を財産上の給付に係らしめることができる」（借地借家法１９条１項後段）と定めています。この「財産上の給付」が、一般に（借地権）譲渡承諾料あるいは名義書換料と言われるものであり、実務上、多くの裁判例において、この譲渡承諾料の支払いと引き換えに承諾に代わる許可が出されています。譲渡承諾料は、先に述べた「借地権設定者に不利となるおそれ」の判断を補完する機能も果たしています。なお、裁判所による許可の場合だけでなく、当事者間で任意にやり取りされるものも（借地権）譲渡承諾料あるいは名義書換料と言われます。
では、借地権譲渡承諾料の金額はどのようにして決められるのでしょうか。借地借家法１９条２項は、譲渡承諾に代わる許可をするかどうか、承諾料をいくらとするかの判断をする際の考慮要素として、借地権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡を必要とする事情その他一切の事情を挙げています。また、承諾料の算定に関しては、裁判所は特に必要のないと認める場合を除き不動産鑑定士などによって構成される鑑定委員会の意見を聴取することになっており（借地借家法１９条６項）、実務的にはこの鑑定委員会の意見が重要なものとなってきます。
ちなみに、承諾料の相場は、借地権譲渡承諾に代わる許可であれば、借地権価格の１割（１０％）程度が標準的でしょう。しかし、このような基準は絶対的なものではなく、実際の承諾料については地域やその他の事情によって変動するものですので、「相場はあくまで相場」という程度の理解をしておくことが肝要です。

地主の介入権

地主が借地権の譲渡にどれだけ反対していても、客観的にみて地主側が「不利となるおそれ」がないと判断される場合には、借地権譲渡承諾に代わる許可の申し立てが認められてしまうことになります。では、地主がどうしても借地権譲渡を阻止したいという場合にはどのような方法があるでしょうか。
この点、借地借家法１９条３項は、借地権者から土地の賃借権の譲渡承諾に代わる許可の申立てがあった場合に、借地権設定者（地主）が、自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡を受ける旨の申立てをできることを定めています。これは、地主の介入権と呼ばれており、わかりやすく言えば、借地権者が第三者に建物と借地権を売却しようとして裁判所に許可を申し立てた場合に、地主が「（その値段なら）自分に売れ」と言える権利です。
この申立てがあれば、裁判所は、相当の対価を定めて、借地権者から借地権設定者への土地の賃借権の譲渡を命ずることができるとされています。この制度を活用することで、地主の方は自己の意に沿わない新たな借地権者が現れることを阻止することができます。

第三者の建物買取請求権

借地人が、地主の借地権譲渡承諾やこれに代わる裁判所の許可を得ないまま賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡してしまった場合、その第三者は特段の事情がない限り借地権を地主に対抗することができません。では、その第三者は、直ちに建物を収去して土地を明け渡さなくてはならなくなってしまうのでしょうか。借地借家法１４条は、このような事態を前提に、そのような第三者が地主に対し建物の買取を請求できる権利があることを定めています。これを第三者の建物買取請求権といいます。このような規定は、一見すると、借地権の無断譲渡に関与した第三者を過剰に保護するようにもみえますが、利用可能な建物をできるだけ存続させる道を確保することで、国民経済的な損失を回避しようという法の意図の表れであると考えられています。なお、この建物買取請求権が行使された場合の建物買取の価格は「時価」であるとされていますが、これは建物が現存するままの状態における価格であるとされ、その算定には借地権価格が加算されることはないが、建物の存する場所的環境は参酌されるというのが判例の考え方です。